再建築不可物件ってご存じですか？

2025年9月19日

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先日、土地探しをされているお客様との会話の中で「再建築不可物件」の話題が出ましたので取り上げてみたいと思います。

今回は、「再建築不可物件」とは何か、どういった方に向いているかなどをご紹介します。

現在、建っている建物を解体してしまうと同じ場所に新しく家を建てられない土地のことです。このような物件は物件は相場より安くなっておりますのでちゃんと知っておくことが必要です。

家を建てるには、建築基準法上の道路に2m以上接している必要があります（いわゆる「接道義務」）。これらを満たしていない物件です。

・そもそも建基法上の道路に面していない（私道でも“位置指定道路”でない等）
・道路に接している道の幅が2m未満
・幅が狭い道路でセットバック（後退）しても条件が満たせない
このようなケースだと、新しく建物の建築確認が下りません。

再建築不可物件がある理由は消防車や救急車といった緊急車両が入れない土地には家を建てないようにという意味もあります。

再建築不可物件に新しく家を建てたり、増改築はできませんが、内装や小規模なリフォームをして住み続けることは問題ありません。（その場合、建築申請が不要なリフォームに限る）

■建築申請が不要なケース例

●2階建て以下
●延床面積が500m2
●高さ13ｍ以下
●軒の高さ9ｍ以下の木造建築物

住宅ローンが組めない場合が多い（現金払いやノンバンク、フリーローン、リフォームローンなどを利用）
再度、売却のしたいなと思ったとき、売りにくく価格が安くなりがち（出口リスク）
将来の外装修繕・建物維持の制約（大規模改修がしづらい）

メリットは、まず相場よりも安く買いたい人。おおよそ1割～3割程度も価格が安いことがあります。あれ？この物件安いなぁと感じた時は再建築不可物件だったりするのでちゃんと確認しましょう。

相場より安く購入し、古家をリノベやリフォームして住みたい方、その土地に定住される方には最適です。さらに課税評価額も低いので固定資産税や都市計画税も安くなります。

いかがでしたか？メリットはあるものの再建築不可物件はリスクもあり、担保価値としては低くなります。が、条件次第では、希望のエリアに相場より安く住むこともできます。

今回は再建築不可物件についてピックアップしてみました。

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